top of page
  • Adrian Barwicki

Jak obliczyć ROI nieruchomości na wynajem

Zaktualizowano: 10 mar 2023




Jeśli rozważasz inwestowanie w nieruchomości na wynajem, jednym z ważnych wskaźników, które należy wziąć pod uwagę, jest zwrot z inwestycji (ROI - Return on Investment).

ROI to przydatny sposób określenia potencjalnej rentowności wynajmowanej nieruchomości i może pomóc w podejmowaniu świadomych decyzji inwestycyjnych. W tym poście na blogu pokażemy, jak obliczyć zwrot z inwestycji w wynajmowane nieruchomości, a także przeanalizujemy kilka scenariuszy, które pomogą Ci zrozumieć implikacje różnych poziomów zwrotu z inwestycji. Porozmawiamy również o tym, jak wynajem krótkoterminowy może zwiększyć zwrot z inwestycji, ale wymaga więcej pracy, oraz jak współpraca z Rentujemy.pl może oznaczać większy zwrot z inwestycji bez pracy nad zarządzaniem nieruchomością. Na koniec uwzględnimy podatki od dochodu, aby zapewnić dokładniejsze obliczenie zwrotu z inwestycji.



Aby obliczyć dochód netto z wynajmu nieruchomości, należy od dochodu z wynajmu odjąć wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości. Oto jak to zrobić:


1. Oblicz przychód z najmu

przychód_z_najmu = 50000 PLN  # roczny dochód z najmu
wydatki = 20000 PLN # roczne wydatki
dochód = przychód_z_najmu - wydatki

W tym przykładzie roczny przychód z najmu wynosi 50 000 zł, a roczne wydatki 20 000 zł, co daje dochód w wysokości 30 000 zł. Co powinienieś zaliczyć jako wydatki?

Ubezpieczenie: Ubezpieczenie majątkowe może chronić Twoją inwestycję w przypadku uszkodzenia lub utraty w wyniku pożaru, kradzieży lub innych nieprzewidzianych zdarzeń. Przy obliczaniu zwrotu z inwestycji należy wziąć pod uwagę koszt ubezpieczenia.


Konserwacja i naprawy: Jako właściciel będziesz odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości i dokonywanie napraw w razie potrzeby. Może to obejmować rutynową konserwację, taką jak malowanie i kształtowanie krajobrazu, a także nieoczekiwane naprawy, takie jak zepsuty podgrzewacz wody lub przeciekający dach. Tutaj możesz zawsze założyć stałą kwotę by z czasem stworzyć budżet rezerwowy.


Media: Jeśli w cenie wynajmu uwzględnisz media, takie jak woda, gaz i prąd, przy obliczaniu dochodu netto będziesz musiał uwzględnić koszt tych mediów. Jeśli najemca płaci osobno za media, nie będziesz musiał uwzględniać tego wydatku w swoich obliczeniach.


Zarządzanie nieruchomością: jeśli nie masz czasu ani wiedzy, aby samodzielnie zarządzać nieruchomością, być może będziesz musiał zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami, która zajmie się takimi zadaniami, jak pobieranie czynszu, konserwacja i kontrola najemców. Koszty zarządzania nieruchomością mogą się różnić w zależności od firmy i świadczonych usług. Koszty zarządzania są także różne w zależności, czy to najem długoterminowy, czy najem krótkoterminowy.




2. Oblicz całkowitą inwestycję

Aby obliczyć całkowitą inwestycję w wynajmowaną nieruchomość, należy zsumować wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości oraz dostowaniem jej do wynajmu. Oto przykład:


cena_zakupu = 500 000 PLN # cena zakupu nieruchomości
koszty_administracyjne = 10 000 PLN # koszty notarialne
podatki = 10 000 PLN # Podatek od czynności cywilnoprawnych
koszty_renowacji = 50 000 PLN # koszty remontu
całkowita_inwestycja = cena_zakupu + koszty_zamknięcia + koszty_renowacji + podatki

W tym przykładzie całkowita inwestycja w wynajmowaną nieruchomość to 570 000 zł.


3. Oblicz zwrot z inwestycji

Aby obliczyć zwrot z inwestycji w wynajmowaną nieruchomość, należy podzielić przychód netto przez całkowitą inwestycję. Oto jak to zrobić w kodzie:

zwrot_z_inwestycji = dochód_netto / całkowita_inwestycja

W naszym przykładzie dochód netto to 30 000 zł, a całkowita inwestycja to 570 000 zł. Dzielenie dochodu netto przez całkowitą inwestycję daje nam zwrot z inwestycji w wysokości 0,0526 lub 5,26%.

4. Zrozumienie poziomów zwrotu z inwestycji

Teraz, gdy obliczyliśmy zwrot z inwestycji dla naszej przykładowej nieruchomości na wynajem, przeanalizujmy kilka scenariuszy, które pomogą Ci zrozumieć implikacje różnych poziomów zwrotu z inwestycji.


ROI na poziomie 4%:

Jest to stosunkowo niski zwrot z inwestycji i może wskazywać, że wynajmowana nieruchomość nie jest zbyt opłacalną inwestycją. Podwojenie inwestycji na tym poziomie zwrotu z inwestycji zajęłoby 25 lat.


ROI na poziomie 8%:

Jest to umiarkowany zwrot z inwestycji i może być dobrym celem przy ocenie nieruchomości na wynajem. Podwojenie inwestycji na tym poziomie zwrotu z inwestycji zajęłoby 9 lat.


ROI na poziomie 12%:

Jest to wysoki zwrot z inwestycji i może wskazywać, że wynajmowana nieruchomość jest bardzo opłacalną inwestycją. Podwojenie inwestycji na tym poziomie zwrotu z inwestycji zajęłoby 6 lat.


5. Wynajem krótkoterminowy i Rentujemy.pl

Pamiętaj, że wynajem krótkoterminowy może zwiększyć zwrot z inwestycji, ale wymaga więcej pracy. Współpraca z Rentujemy.pl może oznaczać większy zwrot z inwestycji bez pracy nad zarządzaniem nieruchomością. Nasz zespół zajmuje się wszystkim, od marketingu i rezerwacji po sprzątanie i konserwację, więc możesz usiąść wygodnie i cieszyć się zyskami.


6. A podatki?


Aby zapewnić dokładniejsze obliczenie zwrotu z inwestycji, musimy uwzględnić podatki. W Polsce dochody z najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym liniowym w wysokości 8,5% (PIT-28) od przychodów bez odliczenia wydatków. Aby obliczyć ROI z uwzględnieniem podatków, musimy odjąć podatek od przychody:


podatek = przychód * 0,085 # oblicz podatek
dochód_netto_po_podatku = dochód - podatek # od dochodu odejmij podatek


W naszym przykładzie przychód po opodatkowaniu wynosi 25 750 zł, co możemy wykorzystać do obliczenia ROI wraz z podatkami:


dochód_po_opodatkowaniu = dochód_netto_po_opodatkowaniu / całkowita_inwestycja


Daje nam to ROI na poziomie 0,045 lub 4,5%, czyli nieco mniej niż ROI, który obliczyliśmy wcześniej.


Pamiętaj, że podatki mogą znacząco wpłynąć na zwrot z inwestycji, dlatego ważne jest, aby wziąć je pod uwagę przy ocenie wynajmowanych nieruchomości.

7. ROI a wartość nieruchomości


ROI wynajmowanej nieruchomości może mieć bezpośredni wpływ na jej wartość. Oceniając nieruchomość na wynajem, inwestorzy szukają nieruchomości o wysokim ROI, ponieważ wskazuje to na dobry zwrot z inwestycji. Im wyższy zwrot z inwestycji, tym bardziej wartościowa może być nieruchomość.


Załóżmy, że rozważasz zakup nieruchomości z oczekiwanym zwrotem z inwestycji na poziomie 8%. Aby obliczyć cenę nieruchomości na podstawie tego zwrotu z inwestycji, możesz skorzystać z następującego wzoru:

cena = dochód_netto / zwrot z inwestycji

Podstawiając liczby z naszego przykładu, otrzymujemy:

cena = 50 000 / 0,08 = 625 000 zł

Zatem przy oczekiwanym ROI na poziomie 8% maksymalna cena zakupu nieruchomości powinna wynieść 625 000 zł.


Oczywiście jest to tylko jeden ze sposobów oszacowania ceny wynajmu nieruchomości. Inne czynniki, takie jak warunki rynkowe, stan nieruchomości i lokalizacja, mogą również wpływać na cenę nieruchomości. Zawsze ważne jest przeprowadzenie dokładnych badań i due diligence przed dokonaniem jakiejkolwiek inwestycji w nieruchomości.


Wniosek:


Obliczenie ROI wynajmowanej nieruchomości jest ważnym krokiem w ocenie jej potencjalnej rentowności. Korzystając z przykładów w tym poście na blogu, możesz łatwo obliczyć dochód netto, całkowitą inwestycję i zwrot z inwestycji w wynajmowaną nieruchomość.


Pamiętaj, aby uwzględnić podatki w obliczeniach, aby uzyskać dokładniejszy obraz zwrotu z inwestycji. I nie zapominaj, że wynajem krótkoterminowy może zwiększyć zwrot z inwestycji, ale wymaga więcej pracy.


Partnerstwo z Rentujemy.pl może oznaczać większy zwrot z inwestycji bez pracy przy zarządzaniu nieruchomością na wynajmie krótkoterminowym, dlatego rozważ nasze usługi przy ocenie nieruchomości na wynajem w Warszawie.

Commenti


Uzyskaj oszacowanie potencjalnych zarobków z Rentujemy

zarządzanie wynajmem krótkoterminowym, zarządzanie najmem krótkoterminowym, obsługa wynajmu krótkoterminowego, obsługa najmu krótkoterminowego, wynajem krótkoterminowym, najem krótkoterminowy, zarządzanie najmem mieszkań, zarządzanie mieszkaniami na wynajem krótkoterminowy, zarządzanie nieruchomościami na wynajem, zarządzanie najmem, agencja najmu mieszkań

bottom of page